Если попробуете досрочно вернуть банку деньги, можете заплатить... штраф

Приобретение квартиры в кредит в Украине - уже повседневное дело. Все больше людей, которые имеют постоянный заработок, для того чтоб улучшить свои жилищные условия, прибегают к помощи банков. С 2003 году много больших финансовых учреждений стали активно развивать программы кредитования покупки жилья. В связи с тем, что кредитование населения под покупку жилья приобрело массовый характер, возникла необходимость разработки общих для всех банков стандартов предоставления кредитов. Такой документ уже разработан и принят Украинской национальной ипотечной ассоциацией вместе с Нацбанком Украины. Он определяет основные критерии предоставления кредитов под залог недвижимости, которым отныне и будут руководствоваться банки.

5000 $ - и не центом меньше!

Кредиты для покупки жилья называются ипотечными, то есть такими, которые выдаются под залог недвижимости. Причем заемщик может заложить не только ту квартиру, которая у него есть на момент получения кредита, но и ту, которую он собирается купить за счет кредита.

Соответственно принятым стандартам, сумма ипотечного кредита не должна быть меньшей 5 тысяч долларов, но не может превышать 70 процентов стоимости жилья, которое будет приобретено. Кредит выдается не менее чем на 5 лет. В течение первого года выплаты кредита процентная ставка изменению не подлежит. По завершении двенадцати месяцев она может увеличиваться, однако, не более чем на 4% на протяжении года.

Главное условие предоставления кредита - гарантия его возвращения. Поэтому в первую очередь каждый банк интересуется информацией о клиенте. Когда человек приходит в банк с просьбой выдать ему кредит на куплю жилья, у него выясняют, насколько он платежеспособен. По данным опроса складывается аппликация - заявление на получение жилищного ипотечного кредита. При этом сотрудники банка обязаны сообщить посетителю о том, что заполнение аппликации само по себе еще не является гарантией выдачи кредита.

Получив информацию о потенциальном клиенте, банк тщательным образом ее изучает на предмет того, насколько человеку можно доверять. При этом соответственно стандартам учитываются следующие обстоятельства.

Возраст. Не могут получить ипотечный кредит граждане младшие 18 лет. Скорее всего, не дадут денег и человеку передпенсионного возраста, которому к моменту окончания выплат будет уже более 65 лет. Правда, если он берет кредит вместе с кем-то, чей возраст вписывается в установленные рамки, то банк может дать деньги.

Работа. Соответственно принятым “Стандартам жилищного ипотечного кредитования”, заемщик по ипотечному кредиту обязательно должен иметь постоянное место работы и стабильный уровень прибылей.

Также банк оценивает перспективы карьерного и профессионального роста заемщика. Для этого изучается его послужной список за последние пять лет. Позитивным фактором считается, если человек все это время работал в одной сфере деятельности, и за это время его повышали в должности и увеличивали зарплату. Хорошо также, если заемщик молодой и имеет престижную специальность. Изучает банк также фирму, где работает потенциальный клиент. Насколько эффективно она работает, сможет ли продержаться на рынке в течение длительного времени, пока ее сотрудник выплатит кредит.

Прибыли. Заемщик должен предоставить банку информацию об источниках и размерах полученных им прибылей за последние 12 месяцев. Причем, информация эта должна быть подтверждена документально - справками с места работы. Также человек информирует банк о прибылях супруга (супруги).Если заемщиком выступает только один член семьи, то его прибыль рассчитывается как сумма прибылей супругов, а если они выступают вместе, то для каждого вычисляется собственная величина прибыли.

В расчет совокупного дохода входят:
- зарплата по основному месту работы;
- зарплата по совместительству или другие доходы, включая авторские вознаграждения;
- получаемые дивиденды, процент по вкладах, арендная плата и т.д.;
- алименты и дотации на детей;
- чистая прибыль от предпринимательской деятельности;
- другие регулярные доходы, которые отображаются в налоговой декларации.

Следует отметить, что банки учитывают при выдаче кредитов только легальные доходы. Никакие деньги в конвертах доходами не считаются, если нет официального документа, который подтверждает их происхождение.

Кроме того, если у заемщика на момент получения кредита имеется недвижимость, которую он собирается продать, его месячный доход может быть увеличен на сумму, равную отношению половины стоимости недвижимости к количеству месяцев, на которые предоставляется кредит.

Например, если у человека, который планирует взять кредит на десять лет, имеется квартира, оцененная в 100 тысяч гривен, которую он собирается продать, то его месячная прибыль увеличится на сумму:
50 тысяч (половина стоимости квартиры)/120 (количество месяцев в десяти годах) = 417 гривен.

Расходы. Исходя из одних только прибылей банк кредит тоже предоставлять не будет, потому что часть этих денег человек вынужден расходовать на обеспечение своей жизнедеятельности. Поэтому, прежде чем выдать кредит, банк выучит финансовые обязательства клиента. В их число входит размер коммунальных платежей за жилье, которое приобретается за счет кредита (ведь с момента приобретения квартиры заемщику придется за нее платить). Если у человека имеется другая недвижимость, то плата за нее тоже учитывается.

Также в число обязательств включаются суммы, которые расходуются на услуги связи, страховые платежи, налоги, выплаты по другим кредитам, расходы на отпуск, образование, медицинскую страховку заемщика и членов его семьи.

Соответственно принятым стандартам, кредит не может быть выдан, если общая сумма ежемесячных обязательств превышает половину дохода за этот же период.

Реальное подтверждение платежеспособности - наличие денег

На основе всех полученных данных банк оценивает платежеспособность заемщика и определяет максимальный размер кредита, который может быть ему предоставлен. Он рассчитывается таким образом, чтоб сумма ежемесячного платежа по кредиту не превышала 40 процентов месячного дохода заемщика. В противном случае нужно либо увеличивать срок погашения кредита, либо уменьшать сумму.

Реальное подтверждение платежеспособности заемщика - наличие у него определенной суммы денег, которой должно хватить на:
- уплату 30 процентов стоимости жилья, которое будет приобретено;
- покрытие всех расходов, связанных с заключением кредитного договора и договора купли-продажи, включая вознаграждение брокера, оценщика и нотариуса;
- уплату государственного сбора за оформление договора купли-продажи и ипотечного договора;
- покрытие расходов на оформление права собственности;
- выплату вознаграждения банка за предоставление кредита;
- оплату ремонта жилья, которое будет приобретено, если он необходим.

Одним словом, не имея на руках «больших денег», в банк за кредитом лучше не обращаться.

Чтоб убедиться в добросовестности и финансовой дисциплинированности заемщика, банк может затребовать от него документы, которые подтверждают полноту и своевременность уплаты налогов и возвращения кредитов за последние три года, а также данные об оплате коммунальных услуг и мобильной связи за последний год.

Кроме того, опыт показал, что украинцы - достаточно дисциплинированные заемщики. Иногда даже излишне. Чаще всего они пытаются вернуть кредиты ранее запланированного срока в надежде уменьшить суммы выплачиваемых процентов. Причем граждане уверены, что этим делают большую услугу банкам. Однако финансовым учреждениям такая практика не нравится, потому что, выдавая кредиты, они рассчитывают на определенную прибыль в течение конкретного периода. Поэтому в стандартах приняты достаточно строгие меры по отношению к торопливым заемщикам.

В течение первого года с момента выдачи кредита досрочное возвращение средств вообще запрещается. В дальнейшем его можно осуществлять, но лишь при условии, если банк будет предупрежден об этом за два месяца. Сумма досрочного взноса не может быть меньшей 500 долларов. При этом банк имеет право установить для заемщика штрафные санкции за досрочное возвращение.Все перечисленные выше условия соответственно стандартам являются минимально необходимыми для того, чтобы банк выдал кредит. При этом каждый банк может проводить собственную кредитную политику, выдвигая к заемщикам свои, более строгие, требования.

Источник: www.e-pravo.com.ua