
Все началось с того, что моей семье надоело мыкаться в
арендуемых квартирах и мне было предложено подумать о приобретении собственной
крыши над головой, пусть и в самом скромном варианте. Проводя оперативный
мониторинг цен на интересующие объекты недвижимости и обозревая остаток на моем
расчетном счете (отнюдь не в швейцарском банке), я пришел к малоутешительному
выводу, что для осуществления заветной мечты мне не хватает самой малости -
каких-то несчастных тысяч $15-17. Поскольку среди родственников и друзей
подпольных миллионеров не выявилось, я (на тот момент банковский служащий) решил
занять деньги в банке или кредитном союзе. Что из этого вышло - ниже:
Без права на досрочное:
Первое посещение достаточно солидного банковского учреждения внушило оптимизм.
Поскольку предварительно мне удалось заручиться поддержкой влиятельного
государственного чиновника, находившегося в дружественных отношениях с
учредителем финансовой структуры, справку о заработной плате за последние 6
месяцев даже не спросили. Оказалось, что банки давно перестали доверять подобным
бухгалтерским документам, прекрасно понимая, что часть потенциальных заемщиков
не может показать реальный размер дохода (это к вопросу о теневой экономике), а
другая - напротив, может "нарисовать", что угодно. Поэтому всех клиентов без
исключения проверяют силами коммерческих служб безопасности.
Кроме того, мне доверительно сообщили, что финансовое учреждение в первую
очередь заинтересовано в том, чтобы заемщик вовремя погашал "тело кредита" и
проценты по нему, но в случае приостановки платежей не обижайтесь - будем
вынуждены жилье отнимать и продавать. Меня это не смутило: во-первых, по той
причине, что я не собирался обманывать банк, а во-вторых, владея некоторыми
основами юриспруденции, понимаю, что и банку это сделать будет не слишком легко
(я бы прописал в квартире свою несовершеннолетнюю дочку, в силу чего опекунский
совет мог бы серьезно усложнить процедуру изъятия квартиры).
В общем, смутило другое: расчет, который показывал, какую сумму на протяжении
ближайших 10 лет я должен вносить в погашение кредита. По лучшему из двух
предложенных договоров займа ежемесячный платеж составлял $300. Итого за 10 лет
- $36 тыс. Нетрудно подсчитать, что сумма уплаченных банку процентов в 2,4 раза
превышает полученный кредит. Не то чтобы это показалось мне несправедливым, но
как-то не совсем укладывалось в отягощенной высшим экономическим образованием
голове. И знаете в чем основной минус данной схемы? По правилам кредитования в
этом конкретном банке не допускается досрочное погашение кредита, что
существенно снизило бы процентную нагрузку. А вдруг бы нам выпало счастье
получить наследство или выиграть в лотерею? Расплата (а с ней и залог квартиры,
запрещающий проводить какие-либо действия, включая "прописывание" родственников
на заложенной жилплощади) все равно растягивается на 10 лет. Кстати, надо
заметить, что упомянутый банк предлагал самую низкую процентную ставку - 14%
годовых в валюте. Можете подсчитать, в какую сумму выльется кредитование на тот
же срок при обычных на рынке 16-20%:
Пирамида наших дней
Через некоторое время подвернулся другой вариант: реклама в метро гласила, что
некий кредитный союз (КС) предлагает займы на покупку жилья под 1% годовых.
Прекрасно понимая, что такого не может быть в принципе (выдавать долгосрочные
кредиты со столь низкой процентной ставкой можно лишь приобретая ресурсы
исключительно в японских банках, где процентные ставки находятся в пределах
0,7-0,8% годовых), я все же решил потратить часть выходного дня на посещение
офиса КС. Отыскав его не без труда и постояв в небольшой очереди, я попал в
кабинет заместителя председателя правления упомянутой небанковской финансовой
организации. Неплохой, скажу вам, кабинет, как, впрочем, и офис: евроремонт,
современная оргтехника, на стене - перечень документов, необходимых для
заключения договора, и фотографии счастливых обладателей квартир, что само по
себе поражает воображение потенциального клиента. Знаете, почему я не стал одним
из них? Оказывается, в данном "богоугодном" заведении можно получить кредит лишь
на 45% суммы стоимости выбранной квартиры (в то время как банки дают и на 80%
стоимости). То есть 55% суммы у потенциального члена кредитного союза должно
быть в наличии. Дальше - больше.
За почетное право стать этим самым членом союза необходимо безвозвратно (!)
внести 7% стоимости покупаемой квартиры. При нереальной на сегодняшний день цене
в $23 тыс., это составляет около $2000. Не так уж и мало для первого знакомства.
Наконец, 55% средств заемщика размещаются на собственном субсчете, открытом при
расчетном счете кредитного союза. Естественно, никаких депозитных процентов на
эту сумму в пользу члена кредитного союза не начисляется. На мой вопрос: "А где
гарантии того, что эта сумма благополучно не исчезнет?" - мне ответили: "Если
захотите, то можете застраховаться на этот предмет в страховой компании".
Поскольку название дружественной союзу страховой компании оказалось абсолютно
незнакомым, а любой нормальный человек предпочитает иметь денежные дела с
известными и респектабельными брэндами, я поинтересовался, могу ли прибегнуть к
услугам иной страховой компании. Ответ был уклончиво-отрицательный. Дескать,
какая неаффилированная страховая компания примет на себя подобные риски?
Но самое интересное было "после того". Оказывается, схема работы данного
кредитного союза такова: создается очередь вносящих 55% суммы выбранной
квартиры. Когда у союза образуется на счету сумма, позволяющая прокредитовать
первого стоящего в очереди, он получает недостающие 45%. И так дальше. Поэтому
срок от даты внесения первоначального взноса до получения кредита не
регламентируется (!). Короче говоря, чем быстрее вырастет пирамида, тем веселее
двигается очередь. Если двигается в принципе. Дело в том, что никакой
ответственности союза перед его членами за непредоставление кредита нет вообще.
В связи с этим вспомнились подзабытые трастовые схемы, правда, уже
модернизированные. Если раньше ловкие ребята просто собирали наличку с "лохов" и
"мотали" с ней до первых проявлений неудовольствия у обманутых вкладчиков, то
здесь они берут в управление дармовые финансовые ресурсы и на этом строят свой
бизнес. Поэтому вариант, при котором через определенное время члену союза
страховой компанией будет возвращена сумма первоначального взноса за вычетом
членского взноса (и с потерями в виде оплаты страхового платежа), выглядит не
самым худшим из возможных последствий.
В принципе, все было ясно, но ради спортивного интереса я поинтересовался
кредитными ставками. Выяснилось следующее - оказывается, существует две
программы кредитования (в зависимости от темпов погашения займа). Первая - под
16% годовых в национальной валюте. Вторая - это под 1% из рекламы- более хитрая.
Помимо вышеупомянутого 1%, необходимо было за обслуживание кредита платить
ежемесячно еще 0,6%. Итого - 7,2% годовых. И хотя обе ставки выглядели довольно
привлекательными в сравнении со стоимостью кредитов в банках, даже
непрофессионала смутило бы полное отсутствие прозрачности и непрогнозированность
как сроков получения кредита, так и возможности получения его вообще.
P. S. Прошло полгода. Я не без сожаления расстался с объектом недвижимости в
одном из крупных областных центров Украины. Однако не только время не стояло на
месте, но и цены (трудно сказать, что двигалось быстрее). Понимая, что без
небольшого кредита мне все равно не обойтись, поинтересовался этим вопросом в
одном из крупнейших банков, клиентом которого являюсь уже четвертый год. Один из
немногих клерков, "уцелевших" в кадровой текучке, доверительно отсоветовал
одалживать деньги именно в его банке - уж очень высока процентная ставка,
которая по кредитам в иностранной валюте составила 18% годовых. Да и сама
ситуация на рынке кредитных ресурсов в сочетании с малоизученными, но
вступившими в действие с 1 января 2004 года Гражданским и Семейным кодексами не
стимулирует банки к повышенной активности на рынке кредитования жилья. Одна
радость - возможно, данная ситуация приведет к снижению спроса на жилье, что в
свою очередь остановит ошеломительный рост цен на недвижимость. Иначе мечта о
собственной квартире для многих так и останется неосуществимой: Выходя из офиса
упомянутого финансового гиганта, я вспомнил слова главного банкира страны:
Сергей Тигипко неоднократно заявлял о том, что одна из его главных задач на
посту главы НБУ - сделать кредиты на покупку недвижимости доступными для
обычного человека. Увы, пока что-то в этих стремлениях не срастается с
финансовой реальностью.
Автор: Вячеслав БУТКО
Источник: Киевский ТелеграфЪ