Почему взять кредит на покупку жилья совсем не так просто, как нас убеждает реклама

Все началось с того, что моей семье надоело мыкаться в арендуемых квартирах и мне было предложено подумать о приобретении собственной крыши над головой, пусть и в самом скромном варианте. Проводя оперативный мониторинг цен на интересующие объекты недвижимости и обозревая остаток на моем расчетном счете (отнюдь не в швейцарском банке), я пришел к малоутешительному выводу, что для осуществления заветной мечты мне не хватает самой малости - каких-то несчастных тысяч $15-17. Поскольку среди родственников и друзей подпольных миллионеров не выявилось, я (на тот момент банковский служащий) решил занять деньги в банке или кредитном союзе. Что из этого вышло - ниже:

Без права на досрочное:

Первое посещение достаточно солидного банковского учреждения внушило оптимизм. Поскольку предварительно мне удалось заручиться поддержкой влиятельного государственного чиновника, находившегося в дружественных отношениях с учредителем финансовой структуры, справку о заработной плате за последние 6 месяцев даже не спросили. Оказалось, что банки давно перестали доверять подобным бухгалтерским документам, прекрасно понимая, что часть потенциальных заемщиков не может показать реальный размер дохода (это к вопросу о теневой экономике), а другая - напротив, может "нарисовать", что угодно. Поэтому всех клиентов без исключения проверяют силами коммерческих служб безопасности.

Кроме того, мне доверительно сообщили, что финансовое учреждение в первую очередь заинтересовано в том, чтобы заемщик вовремя погашал "тело кредита" и проценты по нему, но в случае приостановки платежей не обижайтесь - будем вынуждены жилье отнимать и продавать. Меня это не смутило: во-первых, по той причине, что я не собирался обманывать банк, а во-вторых, владея некоторыми основами юриспруденции, понимаю, что и банку это сделать будет не слишком легко (я бы прописал в квартире свою несовершеннолетнюю дочку, в силу чего опекунский совет мог бы серьезно усложнить процедуру изъятия квартиры).

В общем, смутило другое: расчет, который показывал, какую сумму на протяжении ближайших 10 лет я должен вносить в погашение кредита. По лучшему из двух предложенных договоров займа ежемесячный платеж составлял $300. Итого за 10 лет - $36 тыс. Нетрудно подсчитать, что сумма уплаченных банку процентов в 2,4 раза превышает полученный кредит. Не то чтобы это показалось мне несправедливым, но как-то не совсем укладывалось в отягощенной высшим экономическим образованием голове. И знаете в чем основной минус данной схемы? По правилам кредитования в этом конкретном банке не допускается досрочное погашение кредита, что существенно снизило бы процентную нагрузку. А вдруг бы нам выпало счастье получить наследство или выиграть в лотерею? Расплата (а с ней и залог квартиры, запрещающий проводить какие-либо действия, включая "прописывание" родственников на заложенной жилплощади) все равно растягивается на 10 лет. Кстати, надо заметить, что упомянутый банк предлагал самую низкую процентную ставку - 14% годовых в валюте. Можете подсчитать, в какую сумму выльется кредитование на тот же срок при обычных на рынке 16-20%:

Пирамида наших дней

Через некоторое время подвернулся другой вариант: реклама в метро гласила, что некий кредитный союз (КС) предлагает займы на покупку жилья под 1% годовых. Прекрасно понимая, что такого не может быть в принципе (выдавать долгосрочные кредиты со столь низкой процентной ставкой можно лишь приобретая ресурсы исключительно в японских банках, где процентные ставки находятся в пределах 0,7-0,8% годовых), я все же решил потратить часть выходного дня на посещение офиса КС. Отыскав его не без труда и постояв в небольшой очереди, я попал в кабинет заместителя председателя правления упомянутой небанковской финансовой организации. Неплохой, скажу вам, кабинет, как, впрочем, и офис: евроремонт, современная оргтехника, на стене - перечень документов, необходимых для заключения договора, и фотографии счастливых обладателей квартир, что само по себе поражает воображение потенциального клиента. Знаете, почему я не стал одним из них? Оказывается, в данном "богоугодном" заведении можно получить кредит лишь на 45% суммы стоимости выбранной квартиры (в то время как банки дают и на 80% стоимости). То есть 55% суммы у потенциального члена кредитного союза должно быть в наличии. Дальше - больше.

За почетное право стать этим самым членом союза необходимо безвозвратно (!) внести 7% стоимости покупаемой квартиры. При нереальной на сегодняшний день цене в $23 тыс., это составляет около $2000. Не так уж и мало для первого знакомства. Наконец, 55% средств заемщика размещаются на собственном субсчете, открытом при расчетном счете кредитного союза. Естественно, никаких депозитных процентов на эту сумму в пользу члена кредитного союза не начисляется. На мой вопрос: "А где гарантии того, что эта сумма благополучно не исчезнет?" - мне ответили: "Если захотите, то можете застраховаться на этот предмет в страховой компании". Поскольку название дружественной союзу страховой компании оказалось абсолютно незнакомым, а любой нормальный человек предпочитает иметь денежные дела с известными и респектабельными брэндами, я поинтересовался, могу ли прибегнуть к услугам иной страховой компании. Ответ был уклончиво-отрицательный. Дескать, какая неаффилированная страховая компания примет на себя подобные риски?

Но самое интересное было "после того". Оказывается, схема работы данного кредитного союза такова: создается очередь вносящих 55% суммы выбранной квартиры. Когда у союза образуется на счету сумма, позволяющая прокредитовать первого стоящего в очереди, он получает недостающие 45%. И так дальше. Поэтому срок от даты внесения первоначального взноса до получения кредита не регламентируется (!). Короче говоря, чем быстрее вырастет пирамида, тем веселее двигается очередь. Если двигается в принципе. Дело в том, что никакой ответственности союза перед его членами за непредоставление кредита нет вообще. В связи с этим вспомнились подзабытые трастовые схемы, правда, уже модернизированные. Если раньше ловкие ребята просто собирали наличку с "лохов" и "мотали" с ней до первых проявлений неудовольствия у обманутых вкладчиков, то здесь они берут в управление дармовые финансовые ресурсы и на этом строят свой бизнес. Поэтому вариант, при котором через определенное время члену союза страховой компанией будет возвращена сумма первоначального взноса за вычетом членского взноса (и с потерями в виде оплаты страхового платежа), выглядит не самым худшим из возможных последствий.

В принципе, все было ясно, но ради спортивного интереса я поинтересовался кредитными ставками. Выяснилось следующее - оказывается, существует две программы кредитования (в зависимости от темпов погашения займа). Первая - под 16% годовых в национальной валюте. Вторая - это под 1% из рекламы- более хитрая. Помимо вышеупомянутого 1%, необходимо было за обслуживание кредита платить ежемесячно еще 0,6%. Итого - 7,2% годовых. И хотя обе ставки выглядели довольно привлекательными в сравнении со стоимостью кредитов в банках, даже непрофессионала смутило бы полное отсутствие прозрачности и непрогнозированность как сроков получения кредита, так и возможности получения его вообще.

P. S. Прошло полгода. Я не без сожаления расстался с объектом недвижимости в одном из крупных областных центров Украины. Однако не только время не стояло на месте, но и цены (трудно сказать, что двигалось быстрее). Понимая, что без небольшого кредита мне все равно не обойтись, поинтересовался этим вопросом в одном из крупнейших банков, клиентом которого являюсь уже четвертый год. Один из немногих клерков, "уцелевших" в кадровой текучке, доверительно отсоветовал одалживать деньги именно в его банке - уж очень высока процентная ставка, которая по кредитам в иностранной валюте составила 18% годовых. Да и сама ситуация на рынке кредитных ресурсов в сочетании с малоизученными, но вступившими в действие с 1 января 2004 года Гражданским и Семейным кодексами не стимулирует банки к повышенной активности на рынке кредитования жилья. Одна радость - возможно, данная ситуация приведет к снижению спроса на жилье, что в свою очередь остановит ошеломительный рост цен на недвижимость. Иначе мечта о собственной квартире для многих так и останется неосуществимой: Выходя из офиса упомянутого финансового гиганта, я вспомнил слова главного банкира страны: Сергей Тигипко неоднократно заявлял о том, что одна из его главных задач на посту главы НБУ - сделать кредиты на покупку недвижимости доступными для обычного человека. Увы, пока что-то в этих стремлениях не срастается с финансовой реальностью.